広大地に該当するかどうか，無料で診断いたします！
- みらい総合鑑定株式会社
- 代表 鎌倉 靖二（かまくらせいじ）
- 不動産鑑定士
このようなお悩みはありませんか？
- 建物が建っているが広大地評価を適用できるだろうか？
- 容積率200％で戸建とマンションが混在している場合の判断は？
- 著しく大きいといえるだろうか？
- 評価単位の分け方がわからないため広大地が適用できるか不安
- 開発基準面積より小さいが適用できるのだろうか？
- 2階建てアパートが建っているが広大地評価を適用できるだろうか？
- 公共公益的施設用地（つぶれ地）が生じるだろうか？
- 3階建て賃貸マンションが建っているが広大地評価を適用できるだろうか？
広大地評価の否認事例が増えています！
- 評価単位の間違い
- 郊外の国道や県道沿いの店舗用地を戸建分譲用地と判断
- つぶれ地が生じないのに広大地と判断
更正の請求事例も依然として多くあります！
- 建物が建っているだけで広大地に該当しないと判断している
- 市街化調整区域内の土地というだけで広大地に該当しないと判断している
- 郊外の国道や県道沿いにあるというだけで広大地に該当しないと判断している
- ３階建賃貸マンション、２階建アパートが建っているというだけで広大地に該当しないと判断している
- 500㎡または1,000㎡未満だから広大地に該当しないと判断している
税理士先生にとっては、誤って広大地だと判断して申告した場合、否認されるリスクがあります。
かといって、保守的に判断し、広大地評価しなければ更正の請求屋に狙われます。
相続人からの損害賠償請求も考えられます。
相続人の方にとっては、「税理士の先生の広大地判定が妥当かどうか」を判断することができませんので、
相続税の過少または過大申告の恐れがあります。
このように広大地をめぐる判定は非常に難しく、様々なリスクがあります。
ですので、事前に広大地の専門家の意見を聞くことをお勧めします。
みらい総合鑑定では、広大地の判定に悩む税理士先生、節税したい相続人の方のために広大地無料診断を行っています。 お気軽にご利用ください。
なぜ、みらい総合鑑定の広大地診断が選ばれているのか
はじめまして、みらい総合鑑定代表の不動産鑑定士 鎌倉靖二です。
私は、大学卒業後、大和ハウス工業㈱に入社、約９年間の在籍時には、
東京の城南エリアで建売住宅の土地仕入、企画、販売、注文住宅の販売業務に携わっていました。
当時、広大地という概念は知りませんでしたが、今振り返ってみれば、
広大地に該当する土地を何百件と見てきたように思います。
開発道路を入れるかどうか、マンション適地ではないか、
何㎡に区画割りすればよいか、周辺に戸建て分譲事例はあるか等、
画地条件の検討と市場分析を個別具体的に行ってきました。
そして実際に検討した土地を会社が購入し、開発道路を入れ、値付けをし、
営業マンとして販売もしてきました。
ですから、どういう立地条件なら売れるのか、何㎡なら売れるのか、マンションを建てた方がいいのか
戸建住宅を建てた方かいいのかなど、肌で感じてきました。
つまり、戸建住宅のデペロッパーとしての視点で、広大地を見てきたことになります。
不動産鑑定士となった後も日本全国の「広大地」に該当するような土地を百数十件査定し、時価という観点からも広大地を見てきました。
ですから「広大地」に該当するかどうかは、ほぼ瞬間的に判断できます。
もちろん税務評価における広大地要件がすべて、戸建住宅のデベロッパーとしての視点と一致するかというと、そうともいえないでしょう。
しかし、私は財産評価基本通達を熟読し、逐条解説その他の土地評価解説書籍のほぼすべてを読み、基本通達２４－４の広大地 判定に関して争った判決・裁決事例にも目を通し、何が争点になりやすいのか、慎重な判断が求められるのかを研究してきました。
その結果、
ほとんどの場合、税務評価における広大地適用の可否を瞬時に判断できるようになりました。
そして実際の相続案件で広大地判定を行ってきました。
実はあまり公表はしたくないのですが、
無料診断、有料診断(意見書発行)の件数は毎月20～30件です。
多いか少ないかは先生方の判断にお任せしますが、私にとっては予想以上の反響数です。
広大地に関する悩みの多さに正直驚いています。
税理士先生にとっては、誤って広大地だと判断して申告した場合、否認されるリスクがあります。
かといって、保守的に判断し、広大地評価しなければ更正の請求屋に狙われます。
相続人からの損害賠償請求も考えられます。まさに板挟みの状態です。
ですので、個別案件で判断に迷う場合は、すぐに専門家に診断してもらうべきです。
私が相談を受ける案件の傾向としては、先生方が迷い始めて２～３ヵ月経ってからの相談が最も多いように思います。
申告期限ギリギリということも非常に多いです。それだけ先生方も迷っていらっしゃるのでしょう。
いろいろ考えてはいても、処理を後回しにしているんですね。
しかし、どうしようかと考えているだけでは結論は出ません。広大地判定に関しては何も解決していないのです。問題を先送りしているだけです。
ですので、400㎡（三大都市圏の市街化区域）、800㎡（三大都市圏以外の市街化区域）を超える土地なら
まず、広大地無料診断を利用して下さい。
診断回答書が届けばすぐに評価方針が決まります。必要資料をお送り頂ければ、机上での診断は無料です。
必要資料は以下のとおりです。
- ・土地の登記簿謄本
- ・公図
- ・測量図（あればで結構です）
- ・固定資産税関連資料（評価証明書、課税証明、納税通知書など）
- ・住宅地図（対象地をマークしてください）
私は自分のスキルや経験が人の役に立つことに喜びを覚えるタイプなので、いくらでも無料で診断します。
先生方の広大地のブレーンとしてぜひご活用下さい。
広大地無料診断を利用した方の声
無料診断を利用した方の声を掲載しています。
今後、診断をお考えになっている先生方の参考になれば幸いです。
- 早く方向性が出せてよかった
- 自分の判断に自信がもてた
- 電話で直接アドバイスして頂きありがとうございました
- マンション適地か戸建用地かの判断がある程度ついた
- 丁寧に診断して頂き本当に感謝です
- 診断書のおかげで評価方針がわかった
- 更正請求するかどうかある程度方向性が出せるので助かった
- 安心して申告するために意見書の発行もお願いしたいと思う
- どこまで広範囲に分譲事例を集めればよいかわかった
- 考えてる時間がなかったので助かった
- 相続税の試算をするにあたって判断に迷っていたが正確に試算できそうで安心した
- 調整区域内の土地だったのでどう調査すればいいかわかった
- 標準画地の面積がわかったので判断がつきやすくなった
- 開発基準面積より小さかったので不安だったが可能性が高いとわかって安心した
- 容積率200％なので判断に迷っていたが診断してもらってよかった
- 工業用地か店舗用地か戸建用地か、見方がわかった
- つぶれ地が生じるかどうかおおよそ見方がわかった
- 不安が少しなくなった
- 都市計画区域外の土地だったのでどう考えればいいかわかった
- 所長に自信もって報告できるので助かった
- 顧客に対して「プロを組んでやっている」とアピールできるのもよかった
- あと何を調査すればよいかがわかった
- やはり現地を見て頂くことになりましたが宜しくお願いします
- 役所調査の仕方がわかった
- 広大地判定のスキルアップにつながる事例でした
ここで、広大地の要件を確認します
広大地判定の基本
広大地判定の基本を確認しますと、
「広大地」に該当するには、以下のすべての判定基準をクリアする場合です。
- 大規模工場用地に該当しない。
- 中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
- その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
- 開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。
つまりは以下の図のような判定が必要になります。
広大地判定のフローチャート
この診断書を手にするとこんなメリットがあります
- 広大地の可能性が高いのか低いのかがわかる
- 専門家に診てもらえることで安心
- 評価方針が明確になる
まずは下記のフォームから無料診断をお申し込みください。
広大地判定 無料診断フォーム
無料診断フォーム入力後の流れは以下の通りです。
最近の相談事例
先日、相続人の方から「広大地評価を否認された」という相談を受けました。
郊外の住宅地、約1,130㎡の土地を広大地評価で申告したら、税務署に否認されたというのです。
直ちに修正申告の手続きに入るよう通告され、失意のうちに私に相談してこられたのです。
担当の税理士先生は、「対象地は開発許可基準が1,000㎡の地域にあり、地積が1,000㎡を超えるから広大地で申告します」 ということだったようです。
しかし、接道状況、画地条件等よくよく聞いてみると、評価対象地の中には第三者に月極めで貸している駐車場が6台分あるとのこと。
もちろんその駐車場部分は評価単位を別にしなければなりません。
税務署の言い分は
- ・駐車場部分150㎡は評価単位を分けなければならない。
- ・そうすると残りの部分は980㎡になり、1,000㎡未満なので広大地には該当しない
だったそうです。
ではどうすればよかったのでしょうか？
私が診断する場合、もちろん評価単位の分け方もみますから、評価単位の間違いに事前に気づくことができたはずです。
そして、駐車場部分150㎡は通常評価、残地の980㎡は広大地評価、と評価方針を明確にできたでしょう。
さらに980㎡の土地を広大地評価することについては、しっかりと文書で説明し、類似の戸建分譲事例を多数収集し提出することで
税務署に反論させるスキを与えていなかったはずです。
ここで先生方は疑問に思うかもしれません。
税務署が「1,000㎡未満だから広大地に該当しない」と言ってきたことは、正しいんじゃないの？と。
開発許可が不要なだけであって、1,000㎡未満の土地でも位置指定道路を新設しての分譲事例は
掃いて捨てるほどあります。
いわゆる16年情報で面積基準が明確にされましたが、これはあくまでも目安であって、絶対条件ではありません。
ですから、980㎡でも広大地評価適用になんの問題もありません。
980㎡でも戸建分譲用地で、開発道路を新設しての区画割りが最もその土地に適した利用方法だと証明すればいいのです。
簡易に実測、または机上計測してみて、残地部分も1,000㎡超にならないか検証してみるということです。
縄伸びがあれば評価数量が増えますが、1,000㎡未満だから否認、などという争点すら生まずに、
広大地評価を疑義の生じないレベルにまで持っていくことができます。
今回、ご相談いただいた相続人の方は、私の見解を聞き、広大地評価の真実を知り、担当税理士の先生に対し、大きな不信感を抱いていらっしゃいました。
「こんな場合でも、税理士の方に費用を払わないといけないのでしょうか・・・・・」と。
いかがでしょうか。
過去の広大地相談エリア
私の過去の経験、鑑定評価のスキルがありますので日本全国対応可能です。
無料診断及び机上調査は日本全国47都道府県すべてで実績があります。現地に赴いての調査及び評価は、以下の都道府県で経験があります。
北海道、青森県、岩手県、宮城県、福島県、栃木県、茨城県、新潟県、群馬県、千葉県、埼玉県、神奈川県、東京都、山梨県、富山県、石川県、静岡県、長野県、愛知県、三重県、京都府、香川県、鳥取県、島根県、広島県、岡山県、福岡県、大分県、佐賀県、熊本県、鹿児島県、沖縄県
税理士会等での研修・セミナーは以下で経験があります。
北海道、宮城県、福島県、山形県、栃木県、茨城県、新潟県、群馬県、千葉県、埼玉県、神奈川県、東京都、山梨県、富山県、石川県、福井県、静岡県、長野県、愛知県、三重県、大阪府、京都府、鳥取県、島根県、広島県、岡山県、山口県、福岡県、長崎県、鹿児島県、沖縄県
（平成30年3月1日現在）