2010年4月アーカイブ

鎌倉靖二（かまくらせいじ）

1968年生まれ、福岡県福岡市出身、練馬区在住
出身校：修猷館高校、明治大学
趣味：走ること（100ｍ11秒3、ホノルルマラソン完走）、
　　　　読書（司馬遼太郎、吉村昭、その他ビジネス書）
資格：不動産鑑定士
信条：感謝感謝感謝、継続継続継続
心掛け：誠実に対応、すばやく納品、信頼を積み重ねる

略歴

福岡県福岡市出身
大学卒業後、大和ハウス工業株式会社等を経て、
2006年　不動産鑑定士登録
2010年　みらい総合鑑定　創業
2012年　みらい総合鑑定株式会社に組織変更

業務実績

みらい総合鑑定株式会社 代表取締役。
福岡市生まれ。修猷館高校、明治大学政経学部卒業後、大和ハウス工業株式会社を経て、相続・同族会社専門の不動産鑑定事務所として2010年創業。

現在、日本全国の税理士事務所、会計事務所向けに相続・贈与における土地評価の現地調査、役所調査、評価額算出、評価方針アドバイス、図面作成、セカンドオピニオン等を主に行っている。
また同族会社間取引時の鑑定評価を多数行う他、財産評価基本通達の規定では時価よりも高く算出されてしまう無道路地などの鑑定評価、市街地山林の純山林評価の意見書作成や特殊な土地評価のサポート実務を行っている。

2018年、会員組織「税理士のための土地評価実務研究会」を立ち上げ、セミナー動画・個別質問回答・リアルタイム情報発信で土地評価の疑問解決とスキルアップを支援している。

税理士会等でのセミナー研修、講演多数。

主な著書に｢相続税・贈与税 土地評価実務テキスト」（税務研究会）、『土地評価の実務　減価要因の見つけ方・気付き方』（清文社）、『相続税ゼロの不動産対策』（幻冬舎MC、共著）、『広大地評価ケーススタディ』（中央経済社）等がある。

主な取引先

税理士事務所、会計事務所、不動産会社、地方銀行、法律事務所、司法書士事務所、設計事務所、一般事業法人、個人投資家等

みらい総合鑑定は、不動産の鑑定スキルでお悩み解決します！

鑑定評価でお役立ち

• 相続税の節税、申告業務効率化のために
• 同族会社間での取引時に
• 遺産分割協議の時に
• 事業承継、株価対策のために
• 金融機関に対し時価を証明するために
• 会社設立時の不動産現物出資の時に

相続・贈与の土地評価でお役立ち

• 評価単位がよくわからない
• 想定整形地の図面だけ描いてほしい
• 市街地山林を純山林で評価できる？
• 時価はどのくらい？
• 地積規模の大きな宅地に該当する？
• 広大地に該当する？
• 現地調査・役所調査してほしい

不動産に関するお悩み・問題解決に全力を尽くします！

土地評価サポートパック

不動産鑑定評価

純山林判定意見書

会社名	みらい総合鑑定株式会社
代表取締役	鎌倉　靖二（かまくらせいじ）
住　所	〒160-0023 東京都新宿区西新宿6-12-7　ストーク新宿１F
連絡先	TEL 03-5909-1767
	FAX 03-5909-1766
Email	soudan@mirai-ap.com
不動産鑑定業者登録	東京都知事（２）第2454号
業務内容	相続税土地評価、広大地意見書発行、 不動産鑑定評価、価格調査、各種不動産コンサルティング
加盟団体	公益社団法人　日本不動産鑑定士協会連合会 公益社団法人　東京都不動産鑑定士協会
営業日	平日／　10：00～19：00　（随時お電話でも受け付けております）

みらい総合鑑定は、「個人情報の保護に関する法律」（以下「法」といいます。）に基づき、以下の事項を公表いたします。

1.　個人情報の利用目的等

(1)　書面で個人情報を直接取得する場合以外の方法で、個人情報を取得する場合の利用目的（法第18条第1項関係）
弊社が不動産鑑定評価等業務の過程において取得する各種個人情報につきましては、地価公示・地価調査ほかの公的評価及び不動産鑑定士等が行う鑑定評価等業務(*)に限って、利用させていただきます。
(*)「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう（不動産の鑑定評価に関する法律第3条第２項）

(2)　共同利用に関する公表事項（法第23条第4項関係）
弊社は、取得する取引事例等に関する個人データを下記により共同利用いたします。

① 共同して利用する者の範囲
（社）日本不動産鑑定協会並びにその会員、又は都道府県不動産鑑定士協会に所属する会員

② 共同して利用される個人データの項目
物件所在地、価額、面積、取引事例者の氏名、面する道路の幅員などの個別的な、あるいは公法上の制限、所在する地域の特徴などの地域的な価格形成要因のデータ項目

③ 利用目的
地価公示、地価調査ほかの公的評価及び不動産の鑑定評価に関する法律第2条の2に定められた鑑定評価等業務

④ 管理責任者
社団法人日本不動産鑑定協会（その下部組織である地域会を含む）及び　　その団体会員である都道府県不動産鑑定士協会

2.　保有個人データに関して、本人の知り得る状態に置くべき事項（法第24条第1項関係）

弊社の保有個人データについて以下の事項を公表いたします。

①個人情報取扱事業者の氏名又は名称
みらい総合鑑定

② 保有個人データの利用目的
鑑定評価等業務(*)
(*)「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう（不動産鑑定評価に関する法律第2条の2）

③ 開示・訂正等・利用停止等にかかる手続き
3．以下をご参照ください。

④ 苦情の申し出先
〒160-0023　東京都新宿区西新宿6-12-7　ストーク新宿1階　みらい総合鑑定

⑤ 認定個人情報保護団体の名称及び苦情の申し出先
現在、当社の所属する認定個人情報保護団体はありません。

3.　開示等の求めに応じる手続等に関する事項（法第29条関係）

(1) 開示の求めの対象となる保有個人データの項目
開示の求めの対象となる保有個人データの項目は以下の通りでございます。
不動産鑑定評価書（控）記載の個人データ 対象不動産の所在、所有権者の氏名、テナントの氏名等
不動産鑑定評価の依頼に関して取得された個人データ 対象不動産の所在、依頼者の氏名、テナントの氏名等
社団法人日本不動産鑑定協会作成の会員録 会員の氏名、住所、勤務先、電話番号等

(2) 開示等の求めの申し出先
開示等のご請求は下記までお申し出ください。必要書類などをお送りいたします。
みらい総合鑑定
〒160-0023　東京都新宿区西新宿6-12-7　ストーク新宿1階
TEL 03-5909-1767／FAX 03-5909-1766／Email soudan@mirai-ap.com

(3) 開示等の求めに関して取得した個人情報の利用目的及び保存期間
開示等の求めにともないまして取得いたしました個人情報は、開示等の求めに必要な範囲のみで取り扱うものといたします。ご提出いただいた書類は、開示等の求めに対するご回答が終了した日より2年間保存し、その後廃棄させていただきます。

(4) 不開示事由について
次に定める場合は、不開示とさせていただきます。不開示と決定いたしました場合は、その旨、理由を付記させていただきご通知申し上げます。また、不開示の場合につきましても所定の手数料を頂きます。

• 開示の求めの対象が、法第2条で定義する保有個人データに該当しない場合
• 本人又は第三者の生命、身体、財産その他の権利利益を害するおそれがある場合
• 当社の業務の適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合
• 他の法令に違反することとなる場合
• 申請者の個人情報の存在が認められない場合
• 代理人による申請に際して、代理権が確認できない場合
• 所定の申請書類に明らかな虚偽がある場合

4.　苦情及び相談の受付に関する事項（法第31条関係）

当社の個人情報の取扱いに関する苦情又は相談については、下記まで電話、FAX又は、郵送でお申し越し下さいますようお願い申し上げます。

みらい総合鑑定（株）
〒160-0023　東京都新宿区西新宿6-12-7　ストーク新宿1階
TEL 03-5909-1767／FAX 03-5909-1766

不動産鑑定士鎌倉の
「相続税の土地評価に役立つ　土地評価＆調査　実践講座」

※無料メールマガジンのご登録の方には、
無料小冊子「税理士のための不動産調査実務マニュアル」をプレゼントさせていただきます。
登録後に届くメールに記載のURLからダウンロードできます。

メルマガ内容の一部は以下の通りです。

【減価要因を見抜くためにやるべきこととその理由①　～現地編その１～　】
【減価要因を見抜くためにやるべきこととその理由②　～現地編その２～　】
【減価要因を見抜くためにやるべきこととその理由③　～現地＆役所編～　】
【"内"と"外"の視点を意識する①】
【"内"と"外"の視点を意識する②　～対象不動産を丸裸に！？～　】
【"面"から"点"へ①　～広大地判定のときに使うフレームワーク～　】
【"面"から"点"へ②　～エリア市場分析の手順とは～　】
【「見る側」が「見られる側」を曇らせる　～現地調査での落とし穴とは～　】
【時間軸をイメージする①　～過去からの推移と将来の動向～　】
【時間軸をイメージする②　～対象地が市街化調整区域内にあったら～　】
【不動産におけるハードとソフト　～土地の価値はソフトで決まる？～　】
【相場観が納税者を救う　～これ高いんじゃないか、と思えるか～　】
【現場では"なぜ"と自問自答する　～なぜ今駐車場なのか～　】

※無料小冊子ご請求の方には、無料メールマガジン「広大地判定最新情報」をお送りします。

はじめまして。不動産鑑定士の鎌倉靖二です。

このマニュアルは財産評価にあたって留意すべき点や評価のポイントを
「不動産調査」の面から詳しく解説したものです。

評価業務の際にこのマニュアルを使うと、
「調査もれによる過大評価をなくすことができる」
「評価減となる要素をもれなくチェックできる 」
「調査の順番がわかり、短時間で役所調査ができる 」等、調査のポイントがわかり、先生方や補助者の方の業務負担が軽減されます。
広大地判定の不動産鑑定士

ご存じのとおり、土地評価の業務はかなり不動産の専門知識を要します。しかし過去の経験の少なさが要因で、評価業務ではいろいろと判断に迷うことが多いという話をよく伺います。

一方で、依頼者（相続人）は先生方をプロだと思っていますから、「適正」かつ「正確」な財産評価を行うことが求められます。

そのためには不動産調査にあたって、調査もれをなくすことが前提条件となります。


万が一、調査もれがあると過大評価につながり、専門家としての責任も問われ、クライアントとの関係も維持できなくなります。

相続税申告業務は、正確な評価を行って当たり前という、実にリスクのある仕事だと思います。
「相続案件は年間1～3件程度」という事務所が、土地評価業務に精通するようになるには、長年かけて相当数の案件を経験する必要があります。

先生方にはこの不動産調査実務マニュアルを活用して、効率よく相続案件業務をこなし、売上アップにつなげて欲しいと思います。

評価業務の際にこのマニュアルを使うメリット

・調査もれによる過大評価をなくすことができる
・評価減となる要素をもれなくチェックできる
・調査の手順がわかり、短時間で役所調査ができる
・どんな資料をどこから取り寄せればいいのかがわかる
・現地での調査ポイントがわかる

このマニュアルは以下のような先生方にご利用いただいています。

・相続案件の経験の少ない先生
・そもそも資産税業務を行っていないが今後取り組みたいと思っている先生
・資産税に特化しており案件数は多いが所員の教育テキストにしたいと思っている先生
・相続案件を相当数こなし自信もあるが、自分のやり方を確認したいと思っている先生

ご利用されている先生方の声

「今までは評価に取りかかるとすぐに、不整形地、間口狭小、奥行価格などの補正率表をみていましたが、現地や役所で調査を行う重要性がよくわかりました。さっそく使わせていただきます。」（中央区、A税理士事務所 A先生）
「とても具体的で実践的ですね。職員全員にこれを渡して調査させます。」（新宿区、H税理士事務所 H先生）
「実務家ならではの調査のコツが満載ですね。非常に参考になりました。」（北区、K先生）

好評につき、期間限定でお送りしています。この機会に今すぐお申し込みください！

※無料小冊子ご請求の方には、無料メールマガジン「広大地判定最新情報」をお送りします。

税理士の先生方へ

広大地判定については、メールまたはお電話にて無料相談・無料診断を承ります。 まずはお気軽に　TEL:03（5909）1767　までお電話ください。 お電話のあと、

①申告のため（当初申告 or 更正の請求）
②相続税試算のため　

いずれかを明記の上、対象地の登記簿謄本をFAXまたはメールPDF添付でお送りください。

同族会社間の取引・名義変更にあたっては、メールまたはお電話にて無料相談・無料診断を承ります。
対象不動産の登記簿謄本をFAXまたはメールPDF添付でお送りください。

法人の経理・財務・総務ご担当の方へ

保有不動産の鑑定評価、時価評価について無料にてご相談を承っております。
まずはお気軽にお電話もしくはメールにてご連絡ください。

TEL：03（5909）1767　
Mail：soudan@mirai-ap.com

その他士業の先生方へ

不動産の名義変更、相続関連、遺産分割協議、遺留分減殺請求などの案件につき、
無料にてご相談を承っております。
まずはお気軽にお電話もしくはメールにてご連絡ください。

TEL：03（5909）1767　
Mail：soudan@mirai-ap.com

個人の方へ

不動産の売却、住まいの購入、貸宅地（底地）の整理、古アパートの再生など、
不動産に関するお悩みは、まずはお気軽にお電話もしくはメールにてご連絡ください。

TEL：03（5909）1767　
Mail：soudan@mirai-ap.com

なぜ担保評価において時価を考慮するとリスクが減るのか？

金融機関のご担当者の方々には 、次のような悩みがあるのではないでしょうか。

・急激な不動産マーケットの変動についていけず担保価値が把握しづらい
・担保評価の見直しを定期的に行いたいがきっちりやってくれるところがない
・自行の担保評価と時価とのかい離がどのくらいあるかわからない
・実質的な担保余力がどのくらいあるかわからない
・評価作業にかかる時間・コストをもっと低減したい
・外部委託している査定会社のセカンドオピニオンとして専門家にチェックしてほしい
・地価だけでなく住宅・オフィス・店舗の賃貸市場の動向も知っておきたいが時間がないのでなかなか自分で調べられない

担保不動産の評価にあたって、路線価評価とは異なる、公平中立な立場からみた「時価」を把握しておくことは重要です。
しかしこの時価の把握が、地価の二極化傾向が顕著な昨今、非常に難しいものとなっています。単純な路線価評価だと的外れな評価となってしまいます。物件タイプに応じた評価方法を選択して担保価値を把握すべきです。アパートや1棟の賃貸マンションなどの収益物件は収益還元法で査定すべきですし、大規模な更地であれば取引事例比較法の他に開発法や土地残余法でも査定し、土地の本来的価値を検証すべきといえます。

公平中立な立場の評価を定期的に行うことによって時価の推移もわかり、いろんな意味で回収、リスケ、融資実行等の対策が立てやすくなります。

このように時価を把握することは重要ですが、 最近の地価の形成プロセスは、地価右肩上がり時代のように単純なものではなく、複雑かつグローバルな要因がからみあっています。

不動産を担保に取らない融資が増えてきているからこそ、不動産を担保に融資する場合は路線価だけに頼らず市況やその不動産の個別性を十分考慮し、担保価値を慎重かつ的確に把握する必要があるといえます。

そんなとき当事務所がお役に立ちます。

われわれは専門家としての数多くの経験、実績によるノウハウを生かし、エリア特性や担保物件の個別性、市況を的確に把握することで担保評価の精度を高めています。担保価値の把握という観点から、現地調査、役所調査、売買事例調査、市場調査を行い、刻々と変化する市況を反映した担保価値を的確に算出いたします。
期末間近の大量案件でも短期間で対応可能です。
査定書は当事務所査定シート入力か、もしくは御社の査定シートフォーマットへの入力のどちらでもけっこうです。

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Mail	:	soudan@mirai-ap.com
Tel	:	03-5909-1767
Fax	:	03-5909-1766

担保不動産の的確な「時価」を把握しておきたいのだが・・・

不動産の評価についてこのような不安があればご連絡ください。
個別の案件ごとに丁寧に対応いたします。