2010年5月アーカイブ

投資家向けの投資判断コンサルティング、保有不動産の収益力アップおよび出口戦略の立案・実行サポート、不動産投資セミナー・研修会の企画、開催を行っております。
また弁護士、税理士、公認会計士、司法書士、FP、一級建築士等専門家と連携し、一般事業法人及びそのオーナーに対し不動産戦略の立案・実行サポートも行っております。
個人向けにマンション、戸建住宅の適正価格調査、適正賃料調査、建物診断、内覧会立会い、住宅ローンアドバイス等、遊休不動産の活用コンサルティング、底地、貸宅地、無道路地・私道など不良資産のバリューアップ・再生、アパート等事業計画実現性についてのセカンドオピニオンなど、エンドユーザーのための購入サポート、セミナー活動も行っております。

過去のセミナー講師実績

2010年9月	「相続税土地評価・調査の実務手順セミナー」（みらい総合鑑定主催）
2010年7月	「広大地判定の留意点と考え方 　～広大地判定で悩まないための7つのポイント～」（みらい総合鑑定主催）
2010年6月	「広大地判定の留意点と考え方 　～広大地判定で悩まないための7つのポイント～」（みらい総合鑑定主催）
2010年4月	「広大地判定の留意点と考え方 　～広大地判定で悩まないための7つのポイント～」（みらい総合鑑定主催）
2010年1月	「知らないと損する！？相続対策厳正事例＆相続税の計算会」（ダーウィンシステム㈱主催）
2009年12月	「成功するハッピーな相続とは」（ダーウィンシステム㈱主催）
2009年11月	「事業承継対策について～土地不動産保有会社にとっての有効な自社株対策例～」（某地方銀行勉強会）
2009年10月	「失敗しない住宅ローンセミナー　～すぐに役立つ 住宅ローンの組み方、超実践講座！～」（ダーウィンシステム㈱主催）
2008年5月	「資産価値を重視した家の買い方」（ダーウィンシステム㈱主催）
2007年11月	「今、かしこい家の買い方」（日本ファイナンシャルプランナー協会主催）
2006年10月	「地価動向について」（FPスタディグループ勉強会）

同族会社間取引のときの売買価格　失敗しない決め方とは？

税理士の先生方はいわゆる「同族会社間取引」における売買価格を、
いくらで設定したらよいか迷われるのではないでしょうか？

具体的には次のような取引の価格（時価）を算定する場合です。

• 会社の役員が所有する土地を会社へ売却する
• 会社所有の土地を会社役員（2代目・次期社長）が買い取る
• 会社社長が会社の工場敷地として貸している土地を、資産管理会社に売却する
• 会社所有の土地建物（社宅として使用）を従業員に売却する

このような同族会社間取引では、社長は会社に高く買ってもらいたい、
従業員は会社から安く買いたい、今期の利益を相殺するために安く売って損を出したい、
といった個別な事情のもとで取引されやすいですよね。

また、同族会社間取引の場合、取引当事者は極端に高い価格か低い価格で売買したことにしてほしいと
要望してくるケースも多いため、取引価格も「時価」から乖離しがちです。

財産評価基本通達に沿った評価額がすべて時価とイコールになるとは限りません。
路線価を0.8で割り戻して時価とするという簡易査定方法も以前は通用したかもしれませんが、
地価の二極化傾向が顕著な昨今、ご存じの通りそれも通用しませんよね。

このようなことから、税理士の先生方は、取引価格が時価といえるかどうか、
また取引価格をいくらに設定したらよいのか、非常に頭を悩まされることと思います。

また、同族会社間取引では、取引当事者の思惑が介在しやすくなりますので、
税務当局はその価格が妥当かどうか厳しくチェックしています。

恣意性が入りやすく、価格操作が行われやすいため、特にこのような取引では税務当局も目を光らせています。

不動産鑑定評価書の賢い使い方とは

このようなとき、先生方の不安を解消し、取引価格を「時価」と証明してくれるものが、
不動産鑑定士による不動産鑑定評価書です。

不動産鑑定評価書を取得しておけば、時価の証明書として税務署に対しても有効に機能します。
路線価を0.8で割り戻した価格で申告して「否認されるのではないか」と心配することもありません。

また、不動産鑑定評価書を必要としない場合でも、不動産鑑定士が発行する価格調査報告書で
「時価」を把握すれば、取引価格が「時価」の範囲に収まっているかどうかを検証できます。

今まで、多くの税理士の先生方が当事務所の鑑定評価書か価格調査報告書を手にされ
、 すっきりとした不安のない状態で申告されていらっしゃいます。

また、価格査定に要する時間も大幅に短縮できるため、業務効率が20～30％アップした
との声をいただいております。
あとから税務署に否認されて大切なクライアントの信用を失うというリスクも回避できます。

当事務所の専任の不動産鑑定士・鎌倉靖二の経歴と業務実績はこちら

公平中立な立場の不動産鑑定士が鑑定評価（価格査定）をすることで、
税理士・会計士の先生方の作業および心理的負担を解消いたします。

不動産の価格に関することは、当社にお任せください。

同族会社や法人とその役員・従業員との間で保有不動産を売買する場合の
適正価格（時価）査定は、価格査定のプロである不動産鑑定士にアウトソーシングし、
安心を手に入れてください。

お問い合わせはこちら（お急ぎの方はお電話にてお問い合わせください）
Mail	:	soudan@mirai-ap.com
Tel	:	03-5909-1767
Fax	:	03-5909-1766

「時価」を把握しておいた方がいいのだろうか・・・
税務署を気にせずスッキリ申告したい・・・

不動産の評価についてこのような不安があればご連絡ください。
個別の案件ごとに丁寧に対応いたします。

どうしたら相続税申告業務のリスクを回避できるのか？

相続税の申告業務は、税理士の先生方にとってハイリスク・ハイリターンであり、常に次のような不安がつきまとうのではないかと思います。

• 相続税で土地を評価するにあたり、広大地に該当するのではないかと思うが自信がない
• 過大評価になっていないか不安
• 減価要因の見落としはないだろうか
• 役所調査や現地調査はこれで漏れはないだろうか
• 無道路地の開設通路の取り方はこれでいいのだろうか
• 想定整形地の取り方はこれでいいのだろうか
• 正面路線価はこちらでいいのだろうか
• 当初申告でいくべきか、更生の請求でいくべきか迷う

資産税に詳しい先生が知り合いにいれば気軽に聞くこともできますが、先方も忙しい身。何度も聞いたり時間をとってもらったりするのは気がひけますよね。

不安なく評価業務を終わらせ、スッキリした状態で申告する方法

この未曾有の不況期、顧問先の社長は所長である先生に経営指導に来てもらいたがっていませんか？顧問先が倒産すれば先生方の事務所も1件顧問先を失うことになります。
ですから所長自らが飛び回って経営指導をしているケースが多いのではないでしょうか？
とにかく先生方は時間が足りないはずです。
そんなとき、相続案件は突然やってきます、時期や景気に関係なく。
相続案件は申告リスクがあるものの、ある程度高い売上が見込める。ぜひ受託したい。

でも時間がない・・・

急いで評価業務を行って、過大評価・過小評価してしまえば納税額に影響し、専門家としての責任を問われます。

そんなとき、当社の土地調査支援サービスをご利用ください。評価作業のスタートである現地調査や役所調査を代行します。

ご存じのとおり、財産評価の業務はかなり不動産の専門知識を要します。また実際の評価業務はいろいろと迷うことが多いというお声をよく聞きます。

調査業務をアウトソースすることで先生方や補助者の方の業務時間を3分の2に短縮できます。
今までは2件しかこなせなかったのが、同じ時間で3件こなせるようになるということです。

逆に売り上げは30％アップです。もちろん、土地評価業務は相続税申告業務のほんの一部です。
しかし時間がかかる業務ですから、ここがスムースにいけば、あとは流れるように進捗するはずです。

ノウハウが蓄積されれば、将来的にはこの業務も所員の方に担当してもらうことも可能です。
プロが調査業務にかける時間を知っていれば、所員の業務時間のベンチマークにもなりますので、より効率化が図れます。
評価減となる要素を見逃さずプロが調査しますのでリスクは軽減できます。また不安を感じることなくスッキリした状態で申告できます。

財産評価基本通達に沿った土地調査の内容を網羅した、この「不動産調査報告書」を手にしていただき、業務時間の短縮と不安のない申告を行ってください。

＜先生方のメリット＞

• 不安なく安心して申告できる
• 減価要因の見落としがなくなる
• 早く正確に調査が終わる
• 更正屋に狙われる心配がなくなる
• 申告期限に間に合う
• 専門家の調査ノウハウがわかる

※ 評価明細書がすぐ作れる段階まで専門家がもれなく調査します。


当事務所の専任の不動産鑑定士・鎌倉靖二の経歴と業務実績はこちら

お問い合わせはこちら（お急ぎの方はお電話にてお問い合わせください）
Mail	:	soudan@mirai-ap.com
Tel	:	03-5909-1767
Fax	:	03-5909-1766

相続税申告業務はリスクを感じる・・・
税務署を気にせずスッキリ申告したい・・・

不動産の評価についてこのような不安があればご連絡ください。
個別の案件ごとに丁寧に対応いたします。

日本全国の様々なタイプの不動産の有する価値を適正に評価・査定しております。大きく変動する不動産市場の動向を的確に捉え、鑑定評価、デューデリジェンス、価格調査、マーケット調査等をおこなっております。

鑑定評価（Appraisal）

不動産の証券化・流動化の流れの中で、その評価手法も市場での取引事例にもとづく「相場」中心の評価から、個別の不動産の「収益性」を反映した評価へと重心が移ってきました。
また不動産の価格形成要因は、経済社会の変化とともに複雑かつ多様化してきております。
特に「土壌汚染」「地震リスク」「アスベストの有無」「遵法性」などのリスクを的確に反映した評価が必要となってきています。
当社ではこのような時代背景、市場の変化を的確に評価に反映し、適正なプライシングを行っております。

不動産鑑定評価は以下のような場面で必要となるケースがありますのでお気軽にご相談ください。

• 同族会社間取引（売買、交換）
• 親族間取引（売買、交換）
• 相続財産分与、遺留分減殺請求の参考
• 会社更生、民事再生、破産、特別清算 、私的整理、M&A時の保有不動産の評価
• 減損会計 における不動産評価
• 販売用不動産等（棚卸資産）の評価
• 不動産の現物出資
• 証券化対象不動産の鑑定評価
• 相続財産の適正評価
• 投資不動産（賃貸不動産）の評価
• 担保不動産 の評価
• 借地権、底地の評価
• 無道路地の評価
• 建築確認不許可の土地の評価
• 広大地の評価、判定

デューデリジェンス（Due diligence）

不動産デューデリでは不動産の適正な市場価格を算定するために物的調査、経済的調査、法的調査、権利関係調査、環境調査を行います。近年では特に「土壌汚染」「地震リスク」「アスベストの有無」「遵法性」といったリスクの適正な把握のためにできうる限りの徹底した現地調査・役所調査を行います。またマーケットにおける競争力、投資採算性の把握をもとに、より実現性のある出口シナリオを提示します。法的調査としては登記簿謄本・公図チェック、遵法性確認のエビデンス、権利関係、所有者の状況、訴訟の有無などの調査を行います。
そして売却可能価格、いわゆる「売れる価格」から、他の抵当権設定状況（先順位、同順位、後順位）に応じ回収可能価額を検討します。

価格調査

更地、1棟賃貸マンション、オフィスビル、アパート、戸建住宅、区分所有マンション、借地権、底地、倉庫など様々なタイプの不動産の適正価格を算出します。

マーケット調査

対象不動産周辺の需給動向、取引相場、土地値相場、賃料相場、空室率、単価・総額バランス、利回り、投資家動向等の調査を行います